マンション管理

長期修繕計画の作成

長期修繕計画の作成は,資産価値の維持保全,スラム化の防止の為、屋根,外壁などの劣化に伴う大規模修繕,取替え工事などを計画的に行う目的で作成され,その修繕費用を計画的に積立てる。

作成の手順

①調査依頼

建物だけでなく設備,外構をも含めた共用部分を全体的に劣化調査をする。
調査を依頼する場合は,必ず直接専門家に依頼し,きっちりとした劣化診断をする必要があります。管理会社を通じて依頼すると施工業者を連れてくるのであまり好ましいとはいえません。
又,専門家（大規模修繕を手がけている設計事務所）選定について,役員で決定する場合も組合員に情報をオープンにします。

専門家を選定しても,あくまでも主体は管理組合です。打合せを密にして,管理組合の意見や要望を反映させます。
入居者全員に,アンケート調査を実施,傷み状態、改善の要望など,現状を把握する。
過去の修繕経歴を把握する。
専門家による建物劣化診断の実施
建物劣化診断の報告

②劣化診断

基本を間違えると役員が一生懸命がんばるほど組合員の不満,苦情処理で苦労だけが残ります。

ここでも必ず組合員にオープンにします。

③修繕改良　　　　　工事

築年数によりますが、劣化の緊急度に応じ大規模修繕工事が入ります。
詳細は、大規模修繕の項目を参照して下さい。

④長期修繕
　計画の作成

劣化診断に基づき計画的に修繕項目,修繕時期を設定。
各項目について工事費の算定。
長期修繕計画書作成。
報告

ほとんどの場合が増額となるので,負担を低減する意味でも管理費も見直しの対象とする。

ここで算出された工事費を確保する為の必要平均戸あたり修繕費に基づき、各戸の修繕積立金の検討する。

⑤修繕積立金

⑥更新

長期修繕計画は一度作成すれば言いというものでなく,実情に合わせて数年ごとに見直しをしていくことが大切です。